상승로켓
2025. 6. 4. 09:11
2025년 6월 4일시점 한국 부동산 및 경제 시장 동향
🏘️ 1. 서울 아파트 경매 낙찰가율 ‘98% 육박’ – 3년 만의 최고치
📌 핵심 요약
- 5월 서울 아파트 낙찰가율 97.7%: 2022년 6월(110%) 이후 최고치
- 실거주 수요 증가 + 일반 매매가 상승세 → 경매 시장 과열
🔍 주요 사례
| 단지명 |
전용면적 |
감정가 (억원) |
낙찰가 (억원) |
낙찰가율 (%) |
입찰 경쟁 |
| 압구정 현대 |
197㎡ |
72.0 |
93.7 |
130.1 |
7명 |
| 삼성 힐스테이트2 |
41㎡ |
16.0 |
20.56 |
128.5 |
- |
| 마포자이2차 |
85㎡ |
16.5 |
21.6 |
130.9 |
55명 |
| 답십리 래미안미드카운티 |
85㎡ |
11.3 |
13.05 |
115.5 |
7명 |
⚠️ 분석 포인트
- 토지거래허가구역 예외효과: 실거주 목적이 아닌 매입 가능 → 강남3구 등 경매 인기 급등
- 낙찰가율 100% 초과 빈번: 경매가 '할인 시장'이라는 인식 퇴색
🏢 2. 단기임대 부활에도 ‘빌라 시장 냉담’
📌 핵심 요약
- 6월부터 비아파트 단기등록임대 제도 시행 (6년)
- 세제 혜택(종부세·양도세 제외)에도 ‘임대보증금 가입 조건’ 강화로 집주인 반응 냉담
📉 문제의 원인
- 공시가 기준 우선 적용: 공시가 × 130.5%까지만 보증 가능
- 시세와 공시가 괴리 큰 빌라 → 전셋값 낮춰야 보증가입 가능
🧮 사례 비교
| 지역 |
전용면적 |
시세 |
전세가 |
공시가(2025) |
전세/공시 비율 |
| 관악 봉천동 |
39㎡ |
2.54억 |
2.2억 |
1.16억 |
189% |
| 수원 우만동 |
15㎡ |
0.95억 |
- |
0.428억 |
222% |
⚠️ 시장 반응
- 감정평가 적용 가능하나 ‘업감정’ 부작용 우려
- 정부는 HUG 인정 감정가 도입… 하지만 시세 반영력 낮다는 비판 여전
🏗️ 3. 공사비 인상 논란 – 입주 지연 위기
📌 핵심 요약
- 자재비·마감재·분양지원비 등 증가로 공사비 인상 요구 급증
- 조합과 시공사 간 갈등 격화 → 준공 지연 가능성
🔍 주요 갈등 사례
| 단지명 |
지역 |
증액 요구액 |
중재결과 |
| 행당7구역 (라체르보 푸르지오) |
서울 성동 |
169억 |
미합의 중 (입주 앞둔 상태) |
| 철산주공8·9단지 |
경기 광명 |
1032억 |
520억 증액 합의 |
| 대조1구역 |
서울 은평 |
- |
서울시 중재로 마무리 |
| 노량진6구역 |
서울 동작 |
- |
공사비 합의 예정 |
| 대연3구역 |
부산 남구 |
요청 325억 |
126억 인정 (양측 불만 지속) |
⚠️ 제도적 쟁점
- 외부 검증기관 (한국부동산원 등) 통한 공사비 검증 절차는 시간·비용 소요
- 최근 법원 판결: 조합 총회만으로도 증액 가능 → 검증 생략 분위기 형성
🏘️ 4. 분양시장 재개 – ‘알짜 단지’ 쏟아진다
📌 서울 주요 분양 단지
| 단지명 |
지역 |
공급가구 |
전용면적 |
분양가 |
비고 |
| 고덕강일 대성베르힐 |
강동구 |
613 |
84㎡ |
9.2~9.8억 |
분상제, 거주의무 5년 |
| 잠실 르엘 |
송파구 |
219 |
84㎡ |
미정 |
분상제, 전매제한 1년 |
| 리버센 SK뷰 |
중랑구 |
30 |
84㎡ |
10.08~10.96억 |
장기전세 분양전환 |
📈 시세 대비 1~2억 저렴한 곳 많고, 전매·거주제한 조건 달라 전략적 접근 필요
🏦 5. 7월 DSR 3단계 앞둔 주택담보대출 ‘엇박자’
📌 은행별 대출정책 변화
| 은행 |
조치 |
특징 |
| 국민 |
금리 인상 (0.17%p) |
비대면도 대면과 동일 적용 |
| 우리 |
변동형·주기형 금리 인상 |
선제적 대출 관리 |
| 신한 |
만기 확대 (30년 → 40년) |
대출 여력 확보 목적 |
| 하나 |
한도 상향 (5억 → 10억) |
비대면 포함 |
📌 실수요자 및 투자자, 6월 말까지 ‘막차 수요’ 집중 전망
🏦 6. 증시 및 글로벌 경제 동향: 투자 심리 회복 vs 구조적 리스크 공존
📌 핵심 요약
- 외국인 투자자 순매수세 전환, 코스피 반도체 중심 상승
- ETF 시장은 단기자금/채권형으로 이동, 주식형은 순유출 지속
- 새 정부 수혜주로 PBR 저평가·자사주 보유 기업 급등
- 투자자예탁금, 신용융자 모두 급증 → 증시 유입 대기자금 확대
- 미국-EU 무역 갈등 격화 → 철강사 수출 타격 우려
- 올트먼, AI 에이전트의 산업적 전환 예고 → 데이터와 AI 통합 강조
✅ 외국인 투자자, 코스피 선물/현물 동반 순매수
- 코스피200 선물 5월 순매수 전환: 3월 -7020계약 → 5월 +1만3714계약
- 삼성전자·SK하이닉스 집중 매수: DDR4 공급 축소, 반도체 가격 반등 기대
- 원화 강세 + 대선 후 정책 기대감 → 외국인 자금 유입 지속 전망
📊 ETF 시장 자금 흐름: 리스크 회피 & 채권 매수 강화
- 주식형 ETF: 5242억 순유출 → 단기 반등 후 차익실현 목적
- 채권형 ETF: 1조8900억 순유입 → 금리 고점 판단, 저가 매수
- 단기자금형(MMF 등): 1조6600억 순유입 → 유동성 확보 목적
주요 상품 자금 유입 순위
| ETF명 |
순유입액 (억원) |
| KODEX 머니마켓액티브 |
8138 |
| TIGER 머니마켓액티브 |
4855 |
| ACE 미국30년국채액티브(H) |
2159 |
| KODEX 200선물인버스2X |
2800 |
🧾 새 정부 수혜주: 저PBR + 자사주 소각 기대감 반영
- 한화·SK·LS 등 지주사 급등: 5월 한화 +60.3%, SK +23.4%
- 신영증권(자사주 비중 53%), 콜마홀딩스, 영원무역 등 주목
- 자사주 소각 → EPS 개선 → 밸류에이션 회복 기대
💰 5월 예탁금·신용융자 급증 → 투자심리 회복
- 예탁금: 4월 중순 52조 → 5월 말 58조로 반등
- 신용융자: 2조 이상 증가 (4월 16조 → 5월 말 18조)
- 개인 순매수 TOP: 삼성전자(2.56조), 현대차·한화오션(8150억)
🏭 미국-EU 통상 갈등 격화 → 철강 수출 우려
- EU, 한국산 철강 무관세 수입 쿼터 14% 축소 (18.6만t → 16.1만t)
- 4월 철강 수출 10.2% 감소, 추가 축소 시 타격 심화 우려
- EU는 한국 최대 수출시장 (13.4%), 일본·미국보다 규모 큼
🤖 올트먼: "AI, 내년 과학적 발견도 가능"… AI+데이터 통합 강조
- 오픈AI CEO 샘 올트먼, Snowflake 서밋 발언
- 코덱스(Codex) 기반의 코딩·업무용 AI에이전트 → 전문가 수준 도달
- "AI는 추론 엔진, 데이터는 연료" → 산업 전환 촉진
- 에릭슨, AI에이전트로 자율통신망 구축 사례 발표
🔄 종합 요약
| 구분 |
주요 내용 |
핵심 동향 |
| 증시 |
외국인 유입, 반도체·지주주 강세 |
투자심리 개선, 기관은 보수적 |
| ETF |
주식형 유출, 채권형/MMF 유입 |
리스크 회피와 유동성 확보 병행 |
| 산업 |
철강업계 수출 위축 전망 |
관세/쿼터 변수, 대체 시장 필요 |
| AI |
데이터 중심 산업 재편 가속 |
기업별 AI 에이전트 수요 증가 |