2025년 10월 21일 시장 동향 정리

 

① 중산층 대출규제 직격탄 — ‘강남·마용성 입성’ 멀어져

구분주요 내용

핵심 이슈	10·15 부동산 대책으로 15억 초과 주택 대출 한도 4억원으로 축소. 분양 시점 시세가 15억 넘으면 잔금대출이 2억 줄어드는 구조.
영향 계층	중산층 실수요자 → 청약 포기·임대 유지 증가 현금 부자만 청약 참여 가능 (‘현금 리그화’)
대출 규제 세부안	- 25억 초과: 2억 한도 - 15~25억: 4억 한도 - 15억 이하: 6억 한도 → LTV 일괄 40% 적용
전세대출 제한	6·27 대책으로 전세보증금 이용한 잔금 충당 금지 (소유권 이전 조건부 전세대출 금지)
청약 규제 강화	- 통장 가입 2년, 5년 내 당첨 불가 - 재당첨 제한 최대 10년 - 가점제 60~80%, 추첨제 20~40% (전용면적별 차등)
주요 청약 단지	• 래미안 트리니원 (서초) 21~28억 • 아크로드 서초 / 오티에르 반포 → 현금 19~26억 필요
결과	“청약 사다리 붕괴” — 전세대출·실거주·재당첨 규제가 중첩되어 중산층의 상향 이동 통로 차단

📊 서울 아파트 평균 매매가: 15억574만원 (부동산R114 기준)
→ 대부분의 수도권 주요 지역이 잔금대출 불확실 구간에 해당

---

② 전세금 반환대출도 ‘반토막’ — 집주인 비상

구분주요 내용

핵심 이슈	새로 규제지역으로 편입된 곳도 전세퇴거자금 LTV 70% → 40% 축소
적용 사례	6·27 이전 임대차계약 체결자도 예외 적용 불확실 → 은행은 “LTV 40%로 보수적 적용”
주요 규제 내용	- 1주택자 전세대출 증액 시 전체 이자 DSR 적용 - 만기 연장 시 증액분 포함 전체 금액에 DSR 적용
전세가율(9월 기준)	서울 52.3%, 과천 49.7%, 성남 51.3%, 용인 66.8%, 하남 61.2%
시장 영향	- 임대인: 보증금 반환 곤란 - 세입자: 증액 시 대출 불가 → 전세 연장 어려움
사례 시뮬레이션	연봉 5000만 + 주담대 3억 → 전세대출 3500만원만 보유해도 증액 불가 (DSR 40% 한도 초과)
결과	10월 29일부터 시행 → 전세금 반환대란 가능성, 전세대출 ‘경색’ 우려 확산

---

③ 공매도 대기자금 급증 — 코스피 고점 경계

구분주요 내용

대차거래 잔액	118조2769억 원 (10/20 기준, 역대 최고 수준) — 한 달 새 +14% 증가
시장 비중	시총 대비 비중 3.28% (5거래일간 +12%)
상위 종목	삼성전자, SK하이닉스, LG에너지솔루션, 셀트리온, 에코프로 등
공매도 잔액	코스피 공매도 순보유잔액 11.97조원 (+6.3%, 올해 최고치)
신용융자 잔액	24.05조원 (전년 말 대비 +52%) → 빚투 확대
해석	단기 급등 이후 ‘공매도 포지션 확대’ 우려, 시장 과열 경계감 확산

---

④ 2차전지 급등 — ‘에코프로 3형제’ 10월 폭등

종목10월 상승률(%)비고

에코프로	+60.8	그룹 지주사
에코프로비엠	+41.9	양극재 제조
에코프로머티리얼즈	+38.2	전구체·리사이클링
KRX 2차전지 TOP10 지수	+22.1	코스피 +10.6 대비 2배 상승
배경 요인	ESS(에너지저장장치) 수요 확대 + 전기차 판매 증가
리스크 요인	실적 개선보다 수급·심리 중심 상승 → 단기 과열 가능성
전문가 의견	“실적 뒷받침 미흡… 추격매수 신중해야”

---

⑤ 현대차, ‘소프트웨어 중심차량(SDV)’ 사업화 가속

항목내용

신설 조직	FEATURE & CCS 사업부 (2025.8 출범 예정)
총괄	이종원 전무 (前 네이버, 카카오 플랫폼 사업통)
핵심 사업	데이터 비즈니스, 앱마켓·콘텐츠, 커넥티드카 서비스(CCS)
연계 브랜드	‘플레오스(PLEOS)’ – 현대차 자체 SW 플랫폼
목표	2030년까지 SDV 차량 2000만대 생산 / 차량용 앱마켓 생태계 구축
시장 전망	2029년 SDV 비중 90% 도달 전망 (딜로이트)
의미	현대차 → 제조 중심에서 ‘SW·데이터 비즈니스 기업’으로 전환 가속화

---

⑥ 글로벌 증시 — ‘아이폰17 효과’로 애플 시총 2위 탈환

구분내용

주가	262.24달러 (전일 대비 +3.94%) — 사상 최고가 경신
시가총액	3조8,917억 달러 → MS 제치고 2위 (1위: 엔비디아)
판매 실적	출시 10일간 전작 대비 +14% (美·中 기준, 카운터포인트 리서치)
판매 특징	기본형 아이폰17 중국에서 인기 / 프로 맥스는 미국 수요 급증
주가 모멘텀	하드웨어 개선 + 가격동결 → 실적 기대감 상승
전망	10/30 3분기 실적 발표 예정 → 실적 반영 시 추가 상승 여력 존재

---

⑦ 철강주 급등 — 클리블랜드클리프스, 희토류 개발 진입

구분내용

회사	클리블랜드클리프스 (미국 2위 철강사)
주가 변화	+21% 급등 (10월 20일)
이슈	트럼프 행정부의 관세 정책 수혜 + 희토류 광산 개발 계획
개발 지역	미네소타, 미시간 광산 검토 — 희토류 부산물 재활용 방식
3분기 실적	매출 47.3억달러 (+3.6% YoY), 영업이익 1.43억달러 (+17.2% YoY)
PER	147.4배 (높은 부채 부담 지속)
투자 의견	매수 29%, 중립 64%, 매도 7% → 관세·희토류 기대감 지속

---

⑧ 중국, 경기 부양 총력 — 연말까지 100조원 투입

구분내용

정책명	‘신형 정책성 금융도구(New Policy Finance Tool)’
투입 규모	총 5,000억 위안 (약 100조원)
집행 현황	중순까지 약 3,000억 위안 집행 (국가개발은행 + 농업발전은행 중심)
투자 구조	대출 아닌 ‘지분 투자형 정책자금’ — 민간·지방 투자 동반 유도
투자 분야	AI·디지털경제·저탄소·녹색전환·교통물류·도시인프라 등 8대 영역
목표 시점	연내 전액 집행 예정 — 민간투자 최대 2.7조 위안 유발 전망
의의	재정여력 약한 지방 대신 정책은행이 직접 산업투자 주도
배경	4중전회(10/20 개막) — 제15차 5개년 계획(2026~2030) 사전 신호탄

---

📈 요약 인사이트

분야주요 흐름

부동산	대출·청약 규제 강화 → 중산층 청약 단절, 전세시장 불안 심화
증시	고점 부담 + 공매도 확대 → 단기 조정 가능성
테마주	2차전지·AI 관련주 급등세 지속, 단기 과열 경고
기업 동향	현대차 SDV, 애플 아이폰17, 클리블랜드 희토류 등 기술사업화 중심의 구조 전환 가속
글로벌 경제	중국의 100조원 경기부양 → 연말 내수·투자 부양 총력전