2025년 11월 3일 시장 동향 정리

 

🏙 1. 서울 및 수도권 부동산 시장 요약

📈 [1-1] 강남 고가 아파트 거래 동향 (10월 24~30일, 직방 기준)

 

구분	단지명	위치	전용면적(㎡)	거래가격(억원)	비고
매매 최고가	미성2차	강남 압구정동	140	70.0	8월(77억)↓, 6월(70억) 동일
신고가	타워팰리스3차	강남 도곡동	163	59.0	53층 거래, 신고가
	주공5단지	송파 잠실동	82	43.75
	포스코트	강남 도곡동	209	40.5
	아크로비스타	서초 서초동	161	38.0
전세 최고가	래미안원베일리	서초 반포동	185	78.0	전국 최고 전세가
	디에이치아너힐즈	강남 개포동	131	31.0
	래미안대치팰리스	강남 대치동	114	29.0
	래미안원베일리	서초 반포동	116	28.5
	래미안원베일리	서초 반포동	133	28.3

🔹 지역별 아파트값 상승률(10월 21~27일, %)

 

지역	상승률(%)	특징
성남 분당	0.82	전국 최고 상승률
과천	0.58
하남	0.57
송파	0.49
광명	0.48

➤ “10·15 대책” 이후에도 상승세 지속했으나 직전 주 대비 상승폭 둔화.

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💰 [1-2] 강남 3구 경매 시장 과열

 

구분	지역	단지전용(㎡)	낙찰가(억원)	감정가(억원)	낙찰가율(%)	경쟁률
송파	포레나 송파	67	14.19	9.0	+57%	응찰자 59명
강남	삼성래미안	84	30.2	25.5	119%	20명 참여
평균(서울 10.20~27)						101.5%	100% 낙찰률

🟢 분석 요약

• 10·15 대책 후 LTV 40%, 25억 초과 대출 한도 2억 원으로 축소되었음에도, 현금 부자 중심으로 완전 낙찰.
• 실거주 의무 없음 + 자금출처 조사 완화 → 경매 수요 집중.

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🌬 [1-3] 풍선효과 지역 (비규제지역: 구리·화성·남양주)

 

지역	아파트값	주간 변동률(%)변화
구리	0.18	9월 0.10→10월 0.18로 급등
화성	0.13	9월 0.00→10월 0.13로 전환
남양주	0.08	완만한 상승 지속
안양만안	0.37	상승폭 확대
수원권선	0.08	상승 전환
부천원미	0.05	완만 상승
광주	-0.04→0.14	하락→상승 전환

📌 신고가 사례

• 구리 한일아파트 59㎡ → 4.55억(신고가)
• 화성 동탄호수공원 금강펜테리움Ⅱ → 6.1억(신고가)
• 광명푸르지오포레나 59㎡ → 9.4억

📊 시장 구조

• 갭투자 중심 매수세 유입 (전세보증금 활용)
• 매물감소: 구리 매물 2,786건→2,612건(-6.3%)
• 거래 둔화: “호가 1억 급등→매수자 관망세”

📉 전망

• 추가 규제지역 지정 가능성 (국토부 조사에 구리·화성 포함)
• 박원갑(국민은행): “매물 적어 조정폭 제한적, 풍선효과는 단기”

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🏗 [1-4] 비규제지역 가을 분양 활황

 

지역	단지명	가구수	전용(㎡)	분양가(억)	특징
김포 풍무역	푸르지오 더 마크	1,524	74~84	7.1	역세권, 분양가상한제 적용
인천 용현동	인하대역 수자인 로이센트	1,199 (일반 959)	84~101	6.9	GTX-B 예정, 생활인프라 우수
파주 운정	아이파크 시티	3,250	63~197	6.5	파주메디컬클러스터, 전량 일반분양

🟢 분양 요약

• 11월 첫주(3~7일) 전국 15곳, 9,639가구 청약 접수.
• 김포·인천·파주 등 비규제지역 중심으로 분양 집중.
• 수도권 규제 확산 속 ‘청약 풍선효과’ 현실화.

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💵 2. 세제 및 자산관리 동향

[2-1] 해외주식 전출세 확대 (2027년 시행)

항목내용

적용 대상	해외 이주·영주권 취득자 중 대주주
기준	코스피 1%, 코스닥 2%, 비상장 4% or 시가총액 50억 이상
과세 방식	출국 시 보유주식을 양도한 것으로 간주해 양도세 부과 (3억 이하 20%, 초과 25%)
주요 변화	2027년부터 해외 주식도 과세 포함
절세 팁	배우자 증여 시 6억, 직계존비속 5천만까지 공제 가능
납부유예	납세담보 시 최대 5년 유예 가능

🟢 시사점: 해외자산 보유자(특히 해외주식 중심 고자산가)의 조기 이민, 증여 재배치 움직임 가속 전망.

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[2-2] ISA(개인종합자산관리계좌) 투자 급증

구분수치 및 내용

가입자 수	668만9천명 (2025.9월말) — 올 들어 +70만명
세제 혜택	200만원 비과세 (서민형 400만원), 초과분 9.9% 저율 과세
납입 한도	연 2,000만원, 최대 5년간 1억 원
인기 투자	해외 ETF·국내 대형주·배당주
상위 투자종목	삼성전자·SK하이닉스·우리금융지주·TIGER 미국 S&P500·나스닥100
포트폴리오 변화	국내주식 비중 44.1%→33.4%, 해외ETF 4.1%→31.8%

🟢 핵심: 세금 효율 + 해외자산 비중 확대로 ISA ‘국민절세통장’화 진전.
🟡 전략: 고배당주·해외ETF 중심 포트폴리오 유리.

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📊 3. 금융·증시 동향

[3-1] 코스닥 상대적 부진 vs 연말 랠리 기대

 

지수	2025누적 상승률	코스피 대비
코스피	+71.1%	—
코스닥	+32.7%	코스피의 46% 수준

📈 2010~2025 코스닥 월별 평균 등락률

• 11월: +0.98%, 12월: +0.91%
• 8~10월: 평균 -1.3% (계절적 약세 후 반등 패턴)

📊 2026년 영업이익 전망치 변화 (49개 종목 합계)

• 6월말 4조6738억 → 10월말 4조6932억 (+0.4%)
• 엔터/게임주 중심 상승
  • 에스엠 +6%, YG +12.7%, JYP +3.9%, 펄어비스 +41.3%

🟢 전망:

• Fed 금리인하·국민성장펀드(150조)·벤처4대강국정책 → 코스닥 모멘텀 강화 예상.

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[3-2] 반도체·전력주 장기 유망 (정성한 신한자산운용)

항목내용

코스피 지수	4,100 돌파, 내년 6,000 가능성
주도 섹터	반도체·바이오·조선·방산·원전
반도체 전망	“2027년까지 호황 지속”
SK하이닉스 YTD	+226.5%
삼성전자 YTD	+101.3%, 내년 상승 본격화 전망
전력 섹터	“항상 부족한 수요 → 조정 시 매수 기회”

🟢 핵심 요약:

• 외국인 10년 만의 귀환 → 한국 증시 글로벌 최상위 퍼포먼스.
• AI 추론 시대 진입으로 구형 메모리 수요 확대, HBF 신시장 개화.

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[3-3] 두산퓨얼셀 급등 (한 달 +39%)

항목내용

주가	4만2700원 (10월31일)
상승률	+39.1% (1개월)
외국인 지분	12.9% → 19.96% (+7.04p)
핵심기술	PAFC → SOFC 전환 추진
수요 배경	데이터센터 전력수요 폭증 + 美 OBBBA 세액공제 30%
내년 실적	흑자전환 예상 (영업이익 108억)
주요 투자 포인트	군산 SOFC 공장 완공, 하이창원 프로젝트 초도공급

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🔎 종합 요약 (11월 초 시장 흐름 인사이트)

분야요약

부동산	규제 이후 고가 실거래 지속(강남 50억↑), 풍선효과 지역(구리·화성) 급등. 경매시장 현금부자 몰림.
청약시장	김포·인천·파주 등 비규제 대단지 분양 ‘청약 대전’ 진행.
세제·투자	해외전출세 2027년 확대 → 고자산가 대응 필요. ISA 가입 급증(670만명↑).
증시	코스피 4,100 돌파·반도체 호황 지속. 코스닥 11~1월 ‘겨울 랠리’ 기대.
테마주	두산퓨얼셀 SOFC·AI 전력 인프라 수혜주로 급등.
핵심 포인트	🔸고가 부동산 ‘현금화 수요’ + 🔸ISA 절세자산 확산 + 🔸AI·반도체 중심 증시 상승구조.

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📊 2025년 11월 4일 시장 종합 평가

“AI 모멘텀의 재점화, 그러나 연준의 신중론이 만든 불안한 균형”

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Ⅰ. 글로벌 시장 진단

1️⃣ 혼조 속의 ‘AI-테크 주도형’ 상승

11월 초 글로벌 증시는 AI와 반도체 기대감이 다시 불붙으며 상승세를 이어갔다.
S&P500과 나스닥은 테크·소비재 중심으로 올랐지만, 경기민감주와 산업주는 약세였다.
이는 시장이 단기 실적과 금리 정책보다 ‘AI 인프라 확장’이라는 중장기 성장축에 더 민감하게 반응하고 있음을 보여준다.

• 아마존: 오픈AI와 380억 달러 규모의 클라우드 계약, AI 컴퓨팅 전력 공급 확대.
• MS: 호주 IREN의 GB300 슈퍼컴 클러스터 5년 임대 + UAE 152억 달러 투자 → AI 인프라 확장 신호.
• 엔비디아: 공급망 긴축·DDR5 고정가 해제 등으로 반도체 업황 호조 재확인.
• 마이크론 +5%, 씨게이트·웨스턴디지털 동반 상승.

📈 요약: AI 하드웨어 및 클라우드 인프라 투자 확대 → 반도체 초과수요 구조화 → 시장의 ‘슈퍼사이클’ 확신 강화.

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2️⃣ 거시 변수: 연준의 ‘신중한 매파적 톤’과 셧다운 리스크

미 의회의 셧다운 우려가 지속되고, 일부 연준 인사들이 **“인플레이션 경계론”**을 유지하면서 금리 인하 기대는 다소 후퇴했다.

인물발언 요지

오스틴 굴스비	“고용보다 인플레가 더 위험”
리사 쿡	“10월엔 인하 지지, 12월은 불확실”
메리 데일리	“12월 인하는 가능하지만 확정 아님”

• **10년물 금리 4.10%**까지 상승, 달러지수 99.88 유지 → 위험자산 선호에 부담.
• 10월 ISM 제조업지수 48.7 (예상 49.5) 하회 → 경기 둔화 신호.

⚠️ 요약: 연준은 인플레 우려로 속도조절을 시사, “긴축 종료”는 인정하지만 “인하 확정”은 아님.

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3️⃣ 기타 주요 흐름

• 켄뷰: 킴벌리의 487억 달러 인수 발표 → M&A 기대감 확산
• 팔란티어: AI 데이터 성장성 부각, 목표가 200→230
• 일라이 릴리: BoA·JP모건·도이치 모두 긍정적 평가 (900→950, 470 등 상향)
• MP머티리얼즈 등 희토류 관련주는 미중 합의로 약세
• 미·중 갈등 완화 → 샤오미 관련 발언이 관계개선의 상징으로 해석

🔹 요약: 빅테크 실적·AI 협력·미중 완화가 시장 상단을 지지, 다만 금리·셧다운 리스크가 하단을 제한하는 국면.

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Ⅱ. 주요 지표 현황 (11월 4일 기준)

항목수치변화

달러인덱스	99.88	+0.08%
국제유가 (WTI)	61.04달러	+0.1%
10년물 금리	4.10%	상승 지속
VIX(변동성)	17.15	-0.06% 안정적
MSCI 한국지수	+3.89%	강세
야간선물	+0.51%	국내 상승 시사

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Ⅲ. 국내 시장 및 투자심리 분석

1️⃣ 반도체 ‘슈퍼사이클’ 기대 본격화

국내 증시는 AI+정책의 이중 모멘텀으로 전일 급등.
SK하이닉스, 삼성전자를 중심으로 한 반도체 랠리가 시장을 견인했다.

주요 재료내용

SK하이닉스	외국계 “영업이익 128조원 전망”, 목표가 상향
국내 증권사	목표주가 100만원 보고서 등장
삼성전자	DDR5 고정가 해제 → 공급부족 해석
수출 데이터	10월 반도체 수출, 전월대비 큰 폭 증가

🔹 HBM(고대역폭메모리)은 **“수주형 구조”**로 변모
→ 재고 리스크 ↓, 실적 가시성 ↑
→ **“파운드리형 반도체 모델”**로 시장 패러다임 전환 중.

💡 요약: 단순 경기순환 업종에서 “AI 인프라 핵심 산업”으로 성격 전환.

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2️⃣ 정책 기대: 세제 완화 + 외국인 수급 관찰

• 배당소득세율 인하 가능성 부각 → 고배당 대형주 재평가.
• 정부의 **증시 활성화 정책(국민성장펀드·ISA 확대 등)**이 심리적 지지선.

⚠️ 단기 변수

• 외국인 매도가 이어지고 있음: 연말 헤지펀드 결산 or 차익실현 가능성.
• 코스피는 대형주 집중 랠리, 코스닥은 상대적 부진 → 단기 반등 여지.

📊 전략 포인트: ‘실적 상향+AI 모멘텀’ 종목은 보유 지속, 눌림목 구간의 중형 실적주 분할매수 유효.

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Ⅳ. 전략적 관점

💡 (1) 시장 포지셔닝: “AI+정책 리스크 밸런스 장세”

• 긍정 요인
  • AI·반도체 슈퍼사이클 가시화
  • 정부의 세제완화 기대
  • 미중 완화 → 수출환경 개선
• 부정 요인
  • 연준 신중론 → 금리 고착화
  • 셧다운 리스크 → 단기 모멘텀 저하
  • 외국인 순매도, 차별화 심화

📈 기준금리 정점 구간에서 성장주(반도체·AI·전력)의 밸류에이션 프리미엄은 지속될 전망.

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🧭 (2) 섹터별 전략 제안

섹터투자포인트전략

반도체	HBM·DDR5 공급 타이트, 슈퍼사이클 진입	SK하이닉스·삼성전자 중심 중장기 비중 확대
AI 인프라	클라우드·데이터센터 전력수요 급증	엔비디아, 두산퓨얼셀, LS전선 등 주목
금융/배당주	세제 완화 수혜 + 고배당 매력	배당기준일 전까지 단기 수익 가능
코스닥 중형주	실적 회복·저평가	엔터·게임·소부장 중심 기술적 반등 기대
방산/원전	정책 모멘텀 지속	단기 이벤트 이후 저가 매수 기회

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⚖️ (3) 종합 평가

현재 시장은 “AI 낙관”과 “정책 신중론”이 맞서며 단기 불안 속의 구조적 강세를 형성 중이다.

• 글로벌 시장: AI 인프라 투자→반도체 중심 성장 주도, 연준은 속도조절
• 국내 시장: AI·정책·수출 모멘텀 3중 효과, 단기 피로감 대비 필요
• 투자 전략:
  • 단기: 외국인 수급·차별화 해소 여부 관찰
  • 중기: 반도체·AI·전력 등 구조적 성장산업 중심 포트폴리오 유지
  • 보완: 코스닥 실적주(엔터·게임 등)로 밸류 분산

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✅ 결론 요약

11월 초 시장은 “AI 슈퍼사이클 확신과 연준 신중론의 줄다리기” 구간이다.
단기 조정 리스크는 있으나, 중기 추세는 여전히 AI·반도체 중심 강세 국면으로 평가된다.
전략 포인트:

• 상승주 추격보다 실적 상향 + 눌림목 매수,
• 정책 수혜주(배당·전력·AI 인프라) 중심의 균형 포트폴리오 유지가 유효.